穆迪将碧桂园评级下调至ba1（为什么房地产行业因流动性危机导致海内外债券、金融贷款和私募基金大规模违约）

本文目录

• 为什么房地产行业因流动性危机导致海内外债券、金融贷款和私募基金大规模违约
• 行业调整下，你应该读懂碧桂园（02007）穿越周期的战术
• 富力阳光城等多家房企被下调评级，房企偿债压力到底有多大
• 天津碧桂园云鼎为什么慢
• 碧桂园目前状况

为什么房地产行业因流动性危机导致海内外债券、金融贷款和私募基金大规模违约

随着政策的不断落地，房地产市场终于透露出些许暖意。中达证券研报数据显示，6月初至17日，其覆盖的42个主要城市新房成交面积环比增长49%，其中一、二、三线城市环比分别增长122%、44%、31%。多家受访房企内部人士、市场人士也提及近期销售有较为明显的修复。据华南一家房企提供的数据显示，6月以来，其重点布局的大湾区及华东区域有翻倍增长。销售市场尽管有些许回暖，但对于房企即将到来的偿债高峰来说，杯水车薪。据克而瑞统计显示，2022年6-7月，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元，其中，近两个月民企到期债券合计约1178亿元，占总规模的67%。同期，民营房企的融资环境并无明显改善。中指院统计显示，今年1-4月，受行业短期流动性紧张、多家民企接连发生违约事件影响，行业信用债发行以国央企为主，民企仅成功发行8笔债券。5月至今，在监管层的指导下，包括旭辉在内的5家示范民企采用信用保护工具先后发行了债券，但并无更多民营房企得到类似的发债融资机会。而只能寻求更高利率水平的贷款或加大资产出售力度。在这样的背景下，房企持续对到期债务寻求展期。据中金公司统计显示，2022年1-5月，已有25支境内地产债展期。业内认为，在房企资金压力尚无明显改善的情况下，未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件。01继“蓝光没发展、华夏不幸福”，多家知名房企接连发生违约事件后，阳光城、鸿坤也撑不下去了。公开信息显示，此前5月10日，鸿坤伟业发布公告称，其于4月8日到期应付境外债利息1423.38万美元，30天宽限期过后，公司未能在宽限期届满前付款。随后，五矿证券于2022年5月17日召开境内债2022年第一次持有人会议，通过了有条件豁免触发交叉违约条款（债券继续存续）并追加担保措施的议案，但截至2022年6月20日，发行人终违约。鸿坤伟业方面表示，将积极筹措资金，梳理资产和资产受限情况以及负债情况，积极与各债权人沟通协商，加快资产处置力度，尽快向债券投资者出具资产处置和债券偿还具体方案。发行人认为此次违约主要是受宏观经济环境、房地产行业、金融环境和疫情等各种不利因素的影响，导致无法偿还应计但未付的利息。放在整个地产江湖，鸿坤地产可能排不上名号，但在北京尤其是西红门，鸿坤的名号也算广为人知。19年前成立鸿坤地产后，创始人赵彬拿下北京南五环外西红门一宗地，打造出一个覆盖商业综合体、社区商街、产业园区的成熟商圈。在此发家后，鸿坤地产开始围绕环京进行布局，在京津冀大笔拿地，包括张家口、**、廊坊、天津等。早期低成本的土地储备，曾让鸿坤保持不错的利润率。但随着京津冀调控政策加码，北京地价高涨、拿地困难，鸿坤开始面临扩张和去化难题。同样尚在泥潭挣扎的还有阳光城。6月23日，阳光城（000671.SZ）披露，截至目前，该公司已到期未支付的债务（包含金融机构借款、合作方款项、公开市场相关产品等）本金合计金额376.88亿元，其中：公开市场方面，境外公开市场债券未按期支付本息累计1.65亿美元，境内公开市场债券未按期支付本息累计133.91亿元。自2021年三季度末发生流动性危机以来，阳光城在资本市场风波不断，先后经历第二大股东清仓退出、明星职业经理人去职等，股东遭遇强平的事件也屡有发生。为化解债务风险，阳光城全力协调各方积极筹措资金，商讨多种方式解决相关问题。据一名接近阳光城的业内人士反映，阳光城一边积极处置资产，一边与金融机构沟通展期或债务重组，且阳光城大部分可出售资产较为优质，并非外界传言的“抛售”。02相较阳光城、鸿坤的捉襟见肘，富力、绿地的日子明显要好过很多，但也在四处奔走，寻求债务展期。近日，富力地产向旗下10只美元票据的持有人发起同意征求，寻求豁免票据项下现有和潜在的相应违约或违约事件，并延长其债务期限，总存续金额达约49.44亿美元（约合人民币331.84亿元）。截至目前，富力地产2021年经审核年报年报仍未发出，而据此前发布的业绩预告，2021年度富力地产净亏损或不少于80亿元。今年前5月，富力地产总销售收入约218.3亿元，销售面积约175万平方米，同比分别下降58.40%、55.70%。一位接近富力地产的知情人士称，“工资还正常发着，就是发放时间不太准时。”一位不愿具名的实地地产内部人士也表示，原定发薪日为每月15日，近几个月均拖延至月底，甚至有一个月的工资隔月才发。“不过，好在没有降薪、降五险一金比例。”美元债展期刚获投资人通过，绿地转身又去做了股权质押融资。6月23日，绿地控股(600606.SH，简称“绿地”)公告称，第一大股东上海格林兰投资企业(有限合伙)(简称“格林兰”)质押4500万股股份质押给中信银行，质押期1年，占所持股份比例1.30%。格林兰累计质押占所持股份比例70.68%，占绿地控股总股本19.20%。回看绿地自2021年6月以来的公告，该公司共有过9次股权质押，一次解质押。可以说，近一年来，绿地股份质押融资频率，创下了近年来的纪录。业内人士认为，绿地频繁做股权质押，或多或少与去年下半年以来，房地产行业融资渠道有所收窄有关。一方面要保障企业正常运营，另一方面要安排资金还债，考验着所有企业的抗压能力。从第三方债券工具披露的信息可见，加上前述8月到期美元债，绿地在今年下半年一共面临四笔美元债的到期兑付，共涉及债券余额9.9060亿美元。2021年，该公司全年压降812亿元有息负债，截至去年末有息负债余额为2406亿元。绿地今年下半年的债务偿还压力不小。03就连房企龙头碧桂园，也难逃此劫。6月22日晚，穆迪公告称，已将碧桂园控股公司（下称“碧桂园”）的主体评级调整为Ba1，评级展望为负面，并决定保持公司债项评级与主体评级一致。穆迪方面表示，碧桂园的评级调整主要受累于整体市场疲软。“评级调整反映中国房地产行业充满挑战的经营环境下，对碧桂园房地产销售、财务指标，以及长期融资渠道的限制影响”。有分析人士指出，在穆迪的信用等级标准中，从Aaa级到最低的C级，共有21个级别。其中，从Aaa到Baa都还算投资级别，而Ba级往后就是投机级，也就是通常说的“垃圾级”。评级变动背后，是碧桂园**率居高不下、净利润下滑和销售低迷等事实。2021年财报显示，截至2021年底碧桂园总负债达到了1.65万亿，仅次于恒大，有息负债近3400亿。更加糟糕的是，克尔瑞研究中心数据，碧桂园1-5月实现全口径金额为2011.9亿元，较2021年的3541.2亿元下降了1529.3亿元。销售和回款是房企现金流除融资之外的另一条腿，销售一旦大幅放缓，偿债警报可能就要拉响。对于民企债务困局，同策研究院资深分析师肖云祥认为，在多重因素共同作用下，今年房企寻求美元债务展期或出现债务违约、利息违约的现象会变得频繁。据肖云祥介绍，从兑付高峰来看，2022年和2023年是近些年以来，房企美元债兑付金额最大的两年，相关企业会承受较大程度的兑付压力。尽管今年各地调控政策暖风频吹，但是房地产市场复苏较为缓慢。而从融资端来看，虽然监管层所释放的信号已经很清楚，但是民营企业、潜在出险企业还是面临融资难的困境。

行业调整下，你应该读懂碧桂园（02007）穿越周期的战术

对于2019年内房股行情展望，此前市场大体认为：一线地产股搭台，二线地产股唱戏。从克而瑞最新发布的6月份销售数据来看，房企集中度、门槛等数据虽然普遍有所提升，但在行业集中度的增速上，TOP30房企表现明显低于去年同期，而TOP3房企权益金额集中度达10.5%，同比提升0.8个百分点。由此可见，资源高度集中于龙头房企，规模房企继续保持稳健高质量发展。站在目前时间点上，行业调整期下，对于龙头碧桂园而言，穿越周期的能力显得尤为重要，投资者不妨以这个角度重新审视拥有完善城市布局的碧桂园(02007)。从上半年的销售表现来看，经历一季度的“小阳春”之后，房地产市场热度在5月以来有所回落，如碧桂园5月单月销售金额同比减少5%以内,6月份的销售额同比增长5%，对比主要以一二线为主的房企销售额6月份同比增速均出现20-50%的降幅，碧桂园属于一个中规中矩的销售表现。大湾区、长三角都有“余粮”2019年碧桂园提出了“提升全周期综合竞争力”的发展目标与战略规划，即在销售业绩稳健增长的基础上，进一步提升安全、质量、效益等指标。所谓“提升全周期综合能力”，对于碧桂园而言，最大的优势是“大湾区、长三角”的丰厚土储。时值中国房地产行业正在加剧转型、加速重构，各路开发商纷纷抢占粤港澳大湾区战略高地，用一句“得大湾区者得天下”并不为过。在众多房企中，碧桂园无疑成为大受益者：截至2018年年底，公司在粤港澳大湾区的土地储备超过5000万方，远远超过其他企业。拥有大湾区的土储货值5713.4亿元人民币（单位下同），占到了30家房企总量的10%。凭借着大湾区充足及优质的土储，2018年碧桂园国内权益合约销售前十城市中，就包括粤港澳城市惠州、佛山、东莞及广州，其中惠州更是位居各城市销售魁首，2018年权益合约销售达210亿元，占到了总权益销售占比的4%，市场占有率排名第一。除了在大湾区占据规模优势之外，碧桂园在长三角区域也有广泛布局。据克而瑞统计，碧桂园在长三角区域的货值属于第一梯队,超过5000亿｡过去十年，长三角为兵家必争之地，从闽系房企搬总部、抢登上海滩，再到今年“两会”期间，“长三角一体化”被提升到国家战略高度，在长三角地区拥有大量优质土储的碧桂园，未来也将在该区域占得先机。不管在任何时代，优质的土储是房企必备的“粮草”，碧桂园丰富的土储不仅仅在广阔的三四线城市，对于高投入产出比的都市圈和区域，碧桂园也是厚积薄发，这都将持续为其业绩增长提供动力。稳增长与降负债相较于2018年6660亿元的货值，2019年碧桂园货值高达7800亿元，从克而瑞公布的第三方数据来看，碧桂园上半年以3700亿的操盘金额以及2797.9亿的权益销售金额，双双位居行业领先。此外，碧桂园今年业绩确定性很高，2018年底6630亿的已售未结，意味着2019年90%的销售收入已被锁定。中金预计碧桂园2019、2020年收入分别同比增长24%、21%，盈利有望同比增长20%、15%。值得一提的是，近来碧桂园近来加大对一二线市场的投资，提高了未来销售的可见度。另外，碧桂园放慢规模增速后,净负债率持续下降,2018年净负债率为49.6%，财务结构更加稳健，如截止到2018年底,净借贷比率为49.6%,借贷成本6.1%,可动用现金2425亿,现金短贷比1.92倍｡综上，凭借稳健增长销售以及持续降低净负债率，碧桂园的安全边际逐渐提升，后续的增长潜力足以支撑股价持续上涨。穆迪也指出，碧桂园目前的Ba1评级反映出其强劲的销售,主要源于其穿越周期的执行力､广阔的地理覆盖和国内较大开发商的地位｡规模之上，ROE更具弹性回过头来看，凭借广阔的地理覆盖，销售强劲的同时，碧桂园盈利能力能否跟上呢？众所周知，巴菲特选择的公司，都是ROE超过20%的公司，如果只能用一种指标作为投资的依据，巴菲特会毫不犹豫地选择ROE。据智通财经APP统计，如果按照巴菲特的选股逻辑，在目前港股市场上，能符合巴菲特选股标准的股票的确凤毛麟角，但都有不俗的回报率。据智通财经APP统计，这11家港股上市公司，在2011年至2018年间，股价平均涨幅高达291%，而同期的恒生指数仅有12.20%的涨幅。值得注意的是，碧桂园自2011-2018年期间，仅有2015、2016年ROE低于20%，但是自2017年开始，其ROE已连续两年站上30%水平。汇丰预计碧桂园2020股本回报率为27.4%，显著高于行业平均值17.4%。更有市场乐观人士预期其2019年预期净资产收益率将持续超过30%。由此可见，碧桂园良好的净资产收益率得到了很好的保证，汇丰银行认为，即使假设碧桂园2019年合约销售额同比下降10%，相应减少2020年的销售收入，股本回报率也只会下降2.2个百分点。从目前大环境来看，资金面、多地政策边际收紧，但总体政策宽松程度好于去年；此外，鉴于去年三季度销售数据有所放缓，今年三季度将受益于去年低基数效应，房企总体增速或将有所提升，龙头、二线房企有望持续保持强势。按照价值投资者们关注的市盈率来看，地产板块处于估值洼地。目前地产股股价对应2019年的净利润，TOP10房企均未超过10倍市盈率，这意味着业绩持续增长、财务稳健、回报率高的碧桂园具备较大的估值修复空间，回调即买入机会。

富力阳光城等多家房企被下调评级，房企偿债压力到底有多大

三大评级机构轮番下调房企评级

10月18日，国际评级机构穆迪接连下调了十余家国内上市房企的信用评级或评级展望，其中包括绿地、阳光城、富力、佳兆业、奥园、合生创展、祥生、中梁等多家知名上市房企。

报告显示，穆迪对佳兆业、富力、奥园、绿地等企业信用评级有所下调，例如其对佳兆业的评级从B1下调至B2，对富力的评级从B2下调至B3，而对领地、三盛、合生创展等评级展望从“稳定”下调至“负面”。

穆迪下调房企评级的核心原因为房企偿债能力下降。例如，穆迪将阳光城评级由B1下调至B2，主要考虑到近期债市动荡，阳光城以合理资金发行新债券，面临不确定性。报告称，截至2022年年底，阳光城有大量在岸和离岸债务到期，包括11亿美元的离岸债券和101亿元人民币的境内债券。

实际上，本月的不久前，标普和惠誉也对部分国内房企下调了评级。例如，标普将富力评级从“B”下调至“B-”，展望为负面，对绿地长期发行人信用评级从“BB”下调至“B+”；惠誉也将鑫苑置业评级下调至“C”。

更有统计数据显示，截至9月底，穆迪、标普和惠誉等三大国际评级机构下调房企评级行动累计达到90余次，超过去年全年的两倍。

房企偿债压力较大

几大评级机构缘何下调多家房企评级？据悉，房企流动性紧张，销售层面不给力，加上整体融资环境偏紧综合导致房企偿债压力加大或是主因。

中原地产统计数据显示，进入10月，房地产美元债全面出现危机，先后有绿地、阳光城、佳兆业、雅居乐、绿城中国、合生创展、新城发展、禹洲集团等多只地产美元债出现大幅下跌。中资地产美元债普遍出现近20%的跌幅。

房企融资能力下降

实际上，近来国内融资环境偏紧，房企融资能力下降，前三季度房企融资水平明显下挫。

据中指研究院监测，今年9月房地产企业融资总额为911.6亿元，同比下降43.8%，环比下降22.3%，单月融资规模同比连续七个月下降。今年1月-9月，房地产企业共融资15252.3亿元，同比减少17.0%。

此外，中指研究院企业事业部研究副总监刘水指出，ABS（资产证券化）暂停签发是融资规模大降的主要原因，表明监管对房企表外负债的融资模式已经警觉，持续大半年的ABS发行热潮逐渐退去。

克而瑞报告也显示，进入三季度，信贷和非标政策仍处于高压状态，其中9月以来审计署进驻20多家金融资产管理公司严查违规地产融资，同时监管层也对多家信托机构和地方金交所的存续产品开展清查工作，涉房非标融资几近暂停。

随着融资持续收紧，房企发债难度加大。据克而瑞监测的95家样本房企债券融资来看，今年前三季度新发行债券金额同比增长分别为-23.6%、8.3%和-40.6%，新发行债券明显缩量。此外，叠加今年前三季度偿债高峰的来临，很多房企较难实现借新还旧，只能利用自有资金来偿还旧债，净融资呈持续净流出状态。今年三季度样本房企净发债额为-607.4亿元，而去年同期则为734.3亿元。

融资环境放松对房企利好有限

10月15日，央行在今年三季度金融统计数据新闻发布会上曾表态，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，一定程度上造成一些企业资金链紧绷。主要银行应准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放。

这被外界解读为房地产融资环境放松的信号。中指研究院认为，10月15日央行的表态是行业信贷压力有所缓解的信号，四季度融资情况或有所好转。诸葛找房数据研究中心也认为，此次央行表态纠正对“三线四档”的理解，是向房地产市场释放了一个利好信号，信贷环境或将有所改善。

黄立冲也坦言，进入四季度后，国内融资环境可能会出现一定改善，但房企海外的融资环境不会受国内政策影响，而是与房企自身流动性等问题相关，因此不会有所改善。

克而瑞报告显示，展望四季度，房企整体到期债券为1082亿元，同比减少7%，环比减少 19%，虽偿债压力有所缓解，但仍属于 历史 较高位。同时2022年上半年房企到期债券规模为3671亿元，房企偿债压力持续。

天津碧桂园云鼎为什么慢

天津碧桂园云鼎为什么慢受疫情等因素影响，今年的房企们可谓是夹缝求生。近日，号称宇宙第一房企的碧桂园也出现了危机，到底是怎么回事，它旗下的项目又是否安然无恙呢？

碧桂园目前状况

碧桂园目前状况

3的发行评级。据中指研究院统计，碧桂园在2022年1-7月的总销售额为2139.5亿元，同比下降39.8%,7月份的销售额为301.1亿元，同比下降44.5%。很显然，碧桂园的业绩与去年相比已经大幅下降。大家都知道，这与碧桂园的经营和销售没有关系，完全是因为市场的原因。万科，中海，华润，都出现了明显的下降。碧桂园在海外的海外债务，已经没有了，我们可以想象，碧桂园的资产，应该不会有太大的风险。但有一点是肯定的，那就是碧桂园，会放慢车速。实际上，目前碧桂园的资金来源依然畅通。据公开数据，从去年下半年到现在，碧桂园已经在国内发行了148亿元的各种债券。这也就意味着碧桂园是为数不多的能够进行多种类型融资的私营地产公司。值得一提的是，碧桂园在今年一至七月份的土地总成交额为61亿元。综合来看，碧桂园在短期内是相当稳定的。但从长远来看，很难说。以上就是碧桂园目前状况的全部内容了，如果大家想了解碧桂园目前状况的相关内容的话，可以通过本文上述内容进行了解。希望本文能给大家提供一些帮助。